在碧桂园的良好表现下，隐藏的担忧是增长率和债务。
编辑|于斌
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近年来，房地产行业的发展在“房无投机”的大基调下逐渐趋于平稳，行业龙头企业的增速也在放缓。与此同时，市场竞争日益激烈，行业的“马太效应”进一步凸显，龙头企业明争暗斗，波涛汹涌。
此外，刚刚进入2020年的门槛，一场突如其来的疫情打乱了社会正常运转的节奏，影响了各行各业。其中，高杠杆房地产行业也面临着巨大的成本压力，没有任何意外，所以住房企业已经开始自救。
在这种背景下，房地产行业“三巨头”之一的碧桂园最近发布的业绩报告非常有趣。一方面，2019年碧桂园总收入和净利润大幅增长，公司业绩蒸蒸日上。另一方面，碧桂园整体增长率下降，资产负债率居高不下。此外，还有另一个组织重组的信息:碧桂园将在2019年裁员近3万人，一些地区将被合并或取消。
从碧桂园近几个月在资本市场的表现来看，公开信息显示，截至2020年4月7日，碧桂园的股价为每股9.5港元，总市值为2076.18亿港元，较1月份每股12.99港元的高点下跌26%，总市值为数百亿港元。
更不用说两年前碧桂园的最高市值超过4000亿港元，当时股价高达近20港元。今天，房地产业正进入其发展的后半期。无论是外部政策、市场环境还是碧桂园的内部组织结构，都与以往有很大的不同。正如你所能想象的那样，乡村花园在这个时候要回到它的顶峰一定是极其困难的。
营收净利一片大好，整体增速下滑明显
最近，碧桂园发布了2019年业绩报告。报告显示，2019年碧桂园总收入约为4859.1亿元，同比增长28.2%。净利润1266.4亿元，同比增长23.6%。净利润约为612亿元，同比增长26.1%。
这样的“好”消息也给流行期间低迷的房地产行业带来了些许温暖。数据显示，在碧桂园发布业绩报告几天后，该公司股价从每股9.09港元升至每股9.5港元，小幅上涨。
然而，与碧桂园之前的利润增长率进行比较，发现碧桂园的盈利能力已经呈现出疲软的趋势。公开数据显示，公司2016年至2019年的毛利分别为322.36亿元、587.85亿元、1024.76亿元和1266.4亿元。相应的毛利增长分别为41%、82.4%、74.3%和23.6%。
可以看出，虽然碧桂园的毛利随着业务规模的扩大而逐年增加，但利润增长率从2017年开始下降，2019年更为明显，较2018年同期下降了50%以上。
从碧桂园2016年至2019年的净利润变化来看，数据显示公司这四年的净利润分别为136.63亿元、287.52亿元、485.42亿元和612亿元，净利润分别增长40.7%、110.4%、68.6%和26.1%。
显而易见，碧桂园的净利润增长率出现疲软迹象，在短短两三年内从110.4%的高位跌至26.1%，创下近年来的“历史新低”。
应该指出的是，作为房地产行业“三大巨头”之一的碧桂园，很难说是“辉煌”。与另一家房地产公司荣创中国相比，其2019年总营业收入为1693.2亿元，同比增长35.7%。归属于股东的净利润为260.3亿元，同比增长约57.1%。
不难发现，2019年碧桂园的总收入是融创的近3倍，净利润是融创的2倍，但同比收入增幅和净利润增幅远低于融创，总收入仅为碧桂园融创中国股价37.45港元(2020年4月7日)的三分之一，是碧桂园的3倍多。总市场价值
众所周知，碧桂园的繁荣之路来自于低迷的市场。多亏了国家早些时候发布的“棚改计划”，碧桂园赶上了这股浪潮。然而，随着温室改革计划的倒计时，2020年国家温室改革目标寥寥无几，碧桂园的“担忧”进一步暴露。
据报道，2019年初，碧桂园创始人杨国强公开表示，“公司对三、四、五线城市的房地产市场长期持乐观态度”。今年年初，现任碧桂园总裁莫斌在年度工作会议上宣布，“我们将再次展示我们的决心，打击不断下滑的市场，坚决击沉第五、六线城市”。
换句话说，碧桂园在未来几年将继续坚持“努力打垮市场”的战略方针，以三、四线城市为主要市场，五、六线城市为扩张市场。
公开数据显示，截至2019年底，碧桂园已签署或摘牌的中国大陆项目总数为2512个，分布在31个省/自治区/直辖市的282个地级市，覆盖1299个区/县。这种扩张应该被公众嘲笑为“宇宙中第一个住房企业”。
然而，需要强调的是，低迷的房地产市场可能不是碧桂园的强项。根据国家此前发布的《2014-2020年国家新型城镇化规划》，很明显，到2020年城市棚户区将基本得到改造。此外，根据住房和建设部2019年发布的数据，289万套棚改计划已经超额完成。
在此背景下，碧桂园决心发展的下沉市场房地产业存在房地产供过于求的风险，投资价值不高。业内一些分析师认为，未来34号线下沉市场的房地产投资将出现20%-30%的明显下降趋势。
与此同时，隐藏在暗处的另一颗“炸弹”也有可能引爆——座乡村花园，其88%的资产和负债都在其中。数据显示，2019年碧桂园总负债高达1.69万亿元(流动负债1.40万亿元，非流动负债2897.92亿元)，堪称“负敌人省份”:比贵州省国内生产总值高出1.68万亿元，比天津市高出1.41万亿元，是海南省国内生产总值5308.94亿元、青海省国内生产总值2695.95亿元等的3倍或6倍以上
资产负债率方面，2019年碧桂园的负债率为88.54%，较2018年的89.36%略有下降。然而，财务报告显示，自2016年以来，碧桂园的负债率一直在86%以上，并且一直处于较高水平。
总之，在下半年房地产业的良好发展中，碧桂园面临诸多压力。首先，很难继续依靠赛马、圈地和扩张来维持增长的运营模式。其次，一直在努力的低迷市场的红利开始消退，对其他参与者的竞争也变得更加激烈。第三，转型战略尚未取得成效，资本市场已逐渐失去耐心。
所有这些都将成为悬在乡村花园头上的达摩克利斯之剑。
