长江商报——长江商报记者张璐
大住宅企业争夺顶级，小住宅企业争夺市场份额。在大型住宅企业和政策环境的双重冲击下，通过首次公开发行打开融资大门已成为中小住宅企业“生存”的主要途径。
日前，惠晶控股有限公司(以下简称“惠晶控股”)一家内地小型住宅企业于2019年12月31日开始发售股票，预计将于2020年1月16日在证券交易所上市交易。
长江商报记者注意到这是一个非常典型的“迷你”住宅企业。它直到2016年才离开东莞。目前，仅在东莞、河源、合肥、衡阳和长沙有布局。2018年，惠晶控股及其合资企业合同销售总额同比增长97.7%，至25.62亿元。虽然增长率令人满意，但房地产行业的规模并不强劲。
与此同时，应该指出的是，规模较小的惠晶控股公司的净负债率很高。数据显示，从2016年到2018年，惠晶控股的净负债率连续三年超过200%。今年上半年，其净负债率没有明显下降，仍达到240.4%。
此外，《长江商报》记者发现，惠晶控股涉及多起诉讼，子公司和银行账户的股份被多次冻结。
1月3日，长江商报记者就未来的业务拓展计划向惠晶控股发出了一封采访信，但对方在发表时没有回复。
去年上半年净收入和利润下降
最近，惠晶控股开始通过香港证券交易所听证会发行股票。成功上市后，它成为东莞首家在香港上市的房地产公司。
据报道，该公司每股售价为1.93至2.39港元，按2.16港元的中间价计算，净价为15.6亿港元。筹资用途主要用于完成土地或项目的收购，占筹资净额的55%，其余20%用于偿还贷款，20%用于开发建设费用，5%用于营运资金。
据了解，惠晶控股是中国成熟的综合性住宅和商业地产开发商，主要集中在广东省和湖南省。公司业务从东莞地产项目起步，逐步延伸至河源、长三角城市群(包括安徽省、江苏省和浙江省)和长江城市群中游(包括湖北省、湖南省和江西省)。
如果过去两年一起上市的美的房地产、德信中国和中粮控股是中小型住宅企业，惠晶控股只能称之为“微型”住宅企业。2016-2018年和2019年上半年(以下简称“报告期”)，公司和合营企业的总销售额分别为20亿元、12.96亿元、25.62亿元和15.98亿元。
根据凯里研究中心发布的《2018年度中国房地产企业销售金额TOP200》，林龙集团排名第200位，合同销售额51.1亿元，是当年惠晶控股的两倍。此外，即使在其总部东莞，惠晶控股的销售额也只能以0.6%的市场份额排在第28位。
报告期内，公司营业收入分别为20.93亿元、11.98亿元、22.38亿元和13.16亿元，净利润分别为3.38亿元、1.58亿元、4.01亿元和2.13亿元。其中，2019年上半年，该公司净收入也出现了双重下降，分别下降了4.29%和11.23%。
然而，惠晶控股有一个100亿英镑的远大梦想，公司拥有非常丰富的土地储备。截至2019年9月30日，惠晶控股共有17个房地产项目，占地面积约200万平方米。预计竣工建筑面积为450万平方米，其中12个位于东莞。
此外，公司还有15块土地作为储备，总占地面积约100万平方米。这些保护区项目绝大多数位于东莞、河源和浙江平湖，分别有一个和两个。报告期内，惠晶控股每年交付物业建筑面积超过20万平方米。按照目前的速度，消化目前的项目储备大约需要20年。
《长江商报》记者注意到，惠晶控股是一家小公司，近年来净负债率并不高。数据显示，2016年至2018年，惠晶控股的净负债率分别为377.8%、278.5%和243.2%，连续三年超过200%。今年上半年，其净负债率没有明显下降，仍达到240.4%。
根据华泰证券的研究报告，截至2019年第三季度末，a股领先住宅企业、中型住宅企业和小型住宅企业的净负债率分别为89%、119%和90%，惠晶控股的净负债率已经进入前十名。面对高净负债率，惠晶控股今年上半年的经营现金流为-3.17亿元。惠晶控股还表示，由于公司业务的不断扩张，公司无法保证未来的正营运现金流。
业内人士表示，在当今严格的行业环境下，或者就公司自身负债和业务布局而言，惠晶控股的上市前景并不乐观，需要面临失败和认购不足的风险。
此外，《长江商业日报》发现，惠晶控股公司卷入了多起诉讼，包括几家供应商和一家房产销售代理对该公司提起的索赔，以及该公司对其他实体提起的索赔。
眼神交流显示，间接隶属于惠晶控股的全资子公司东莞惠晶嘉鱼房地产有限公司曾获得司法协助。2017年9月30日，该股权被司法机关冻结500万元，冻结期至2020年9月29日。冻结于2017年12月6日解除。河源惠晶房地产开发有限公司在过去两年中已经受理了三起司法协助案件，分别冻结了5000万元的股权。
此外，根据中国司法文件网，2018年，上述东莞惠晶嘉鱼房地产有限公司因金融贷款纠纷被判处冻结其182097.09元银行存款或查封或扣押其他相应价值的财产。
东莞惠晶凯鲁文房地产开发有限公司被判查封、扣押、冻结其477497.37元财产。2019年，广东南方都市报管理有限公司提起诉讼，申请财产保全。最后，法院决定冻结惠晶控股1742088元的银行存款，或查封或扣押其他相应价值的财产。
此外，惠晶控股的间接全资子公司惠晶集团也有冻结股票的记录。大量子公司账户和冻结股票记录明显不利于惠晶控股上市后发行债券和募集资金。
(责任编辑:蒋陆宁)
