陈梦瑜的房地产行业在“不炒房”、“稳定性格”的大背景下，2019年仍有许多新的故事和变化。
2019年谈论房地产时，我们应该谈些什么？从政策、市场和企业三个方面入手，《每日经济新闻》今年梳理出10个具有风向标意义的关键词，希望能回顾2019年，看到2020年。
关键词7:房地产上市潮
一字理由:下游救援。
在房地产热时期，物业管理只是一个附属品。然而，在今天的严格控制下，物业管理公司(包括那些与房屋公司分离的公司)看起来像新生，这使得2019年的行业轨道突然变得拥挤不堪。
包括刚刚在香港证券交易所敲响警钟的宝龙商业，到目前为止有20家独立上市的物业管理公司(不包括新三板)，但只有杜南物业公司在上海证券交易所上市，其余19家在香港证券交易所上市。从2018年起，房地产公司的资本化步伐加快。当时，共有6家房地产公司通过房地产分拆上市，超过了2015-2017年的总和。然而，2019年上市的房地产企业数量达到8家，创历史新高。
物业管理被推到了前端，这与房地产行业周期和宏观政策调控不无关系。2014年蔡晟登陆HKEx时，中国商品房年销售面积同比下降7.6%。2019年前11个月，全国商品房销售量同比仅增长0.2%(国家统计局数据)。房地产市场的股息期已经过去。在融资渠道不断收紧的背景下，房地产公司拆分房地产行业将成为新的利润增长点。
一般来说，当一家房地产公司拆分其地产板块上市时，母公司的品牌效应会让物业管理公司更容易与资本市场接轨，获得投资者的青睐，这一点已经得到了证明。例如，绿色城市服务将于2016年上市。其股价上涨了近四倍，目前市值为245亿元。中海地产于2015年上市，股价上涨近5倍，年内涨幅超过100%。然而，2018年上市的优雅生活服务、田园服务和新城悦服务的股价也大幅上涨，甚至达到100%。与此同时，从增量开发到股票运营，许多从房地产企业诞生的房地产公司正把目光转向非住宅物业，如宝龙商业(Baolong Business)。
根据中学2019年中国百强物业服务企业名单，前10强中只有4家是独立上市的，分别是绿城服务、碧桂园服务、保利地产、雅生活服务，万科地产、恒大金碧天下、龙湖地产、金科地产等6家公司尚未上市。从目前的发展势头来看，2020年房地产上市的趋势将会继续。
关键词8:住宅企业破产
一词理由:危言耸听。
人民法院公告网显示，2019年至少有525家房地产企业将“申请破产”。
这个数字是怎么产生的？在网站公告内容栏中输入“房地产”，在公告类型中选择“破产文件”，弹出50页，包括2019年的35页。以上数据可以通过每页计数15个案例来获得。
这一轮监管已经持续了3年。开发商销售的放缓减缓了资金的撤出，并导致融资和债务偿还压力急剧增加。特别是自2019年3月以来，中国保监会一再强调控制房地产金融风险，并警告房地产行业过度融资。
在这种背景下，住房企业频繁发行利率高达15.5%的债券，在3天内发行60亿元可持续债券，并以高利率出售理财产品，以求在剧烈的洗牌期间自救。大量中小住宅企业首当其冲，甚至包括伊尹股份、广信集团等曾经相对较大的企业。
与此同时，在最近一轮的发展周期中，根据中学的报告，一些住宅企业扩张迅速，在商业上扩张过度
然而，这是一个优胜劣汰的社会。即使在房地产市场的黄金时代，如2009年和2015年，每年也将有大约300家住房企业倒闭，2014年的数字甚至超过2000家。根据前国家工商行政管理局2018年的统计，有97，000家住房企业注册。根据这一计算，即使今年有500家破产的住房企业，这一比例也只有0.5%左右。这并不是一个令人惊讶的数字。重庆市前市长黄樊棋甚至认为，未来十年左右，中国房地产开发企业的数量将减少三分之二以上。
如果你仔细阅读公告，你也会发现525份破产文件并不等于525家房屋企业的破产。用上述方法搜索出的许多文件不是房屋企业的破产判决文件，而是债权申报材料、资产负债确认等内容，也有大量企业不是能源、酒店等主要房地产企业。
那么，房地产业破产=房地产不好？那真是你想得太多了。
关键词9:住房企业的反腐败
一个词原因:有很多事情你不知道。
过去，房地产公司的反腐败工作是悄悄地进行的，内部没有大的噪音。普通员工只从新闻中知道这些事情。然而，这件事越来越公开，级别也越来越高。其中一些涉及的金额可能达到数千万甚至上亿。
2019年初至今，万达、保利、雅居乐、龙狮、美的房地产、金科、中粮地产、新华联等数十家住宅企业。因腐败相关事件而被曝光。2019年9月，复星海南亚特兰提斯商务旅游发展有限公司副总裁及其两名下属以更高的价格向购房者出售了部分公寓和别墅，获利近2亿元。这三人都被移交司法机关。
这些企业高度关注舆论，这并不一定意味着它们的腐败严重，而是内部经营管理水平的表现。
作为资本密集型企业聚集的地方，房地产行业涉及巨额资金和许多环节，极易滋生腐败。从传统的投资和扩张、工程和销售，到后来的设计和广告，几乎每个环节都容易腐败。然而，猎头通过贿赂房地产公司的人力资源来成功推荐他们的求职者并完成关键绩效指标，这并不新鲜。
以目前公开发布的信息为例，中粮集团的声明是“非法低价出售待售房屋，人为控制房屋，突破底价销售，严重扰乱市场秩序”。龙石的声明是“涉嫌在项目收购和营销事项上的经济犯罪，情节严重”。美的声明是“利用他的职位，要求营销经理为他控制房子以获取非法利益，而且金额相对较大”等。主要集中在营销环节。
事实上，房地产行业的反腐败早已规范化。几乎所有的名牌房地产企业都有清洁审计等相关制度和部门。
万达审计部门，在房地产行业享有最高声誉，成立于2001年，被赋予了很大的权力。用王健林自己的话说:“我个人并不负责集团的具体业务。唯一的主管部门是审计部门，相当于万达集团的纪委。”其2019年的“记录”是核实四名高管向商家、供应商和员工索贿，涉及近1亿元人民币，涉嫌犯罪。万达已经解除了与四人的劳动关系，并将他们移交给司法部门。
反腐多年，集中爆发在2019年，事实上只有——房地产市场放缓。
关键词10:周转潮
一字理由:“围城”内外。
在艰难的2019年，房地产公司高层管理人员离职的消息几乎每个月都会传出。最后一波频繁离职的职业经理人将回到2015年，以万科时任副总裁毛大庆为代表。
根据不完全统计，201年
马云是对的。员工离职的原因只有两个:钱没有到位，心被冤枉。在一个时代造就英雄的行业，职业经理人离职和换工作的成本实际上非常高。身居高位决定了一群人的饭碗。他们付出了无数的心血。如果他们没有被冤枉，他们就不会轻易离开工作。在房地产行业，职位的质量不仅取决于薪水，还取决于它能持续多长时间。从2019年的情况来看，也有很多人在从老雇主那里接受新工作后不到一年就辞职了。老主人不能回去，新主人不能留下来，只能再次做出新的选择，牺牲新一轮的机会成本。
例如，洪坤的老板袁春邀请他从龙湖来帮助洪坤实现他的“1000亿梦想”，但洪坤在2016年的销售额已经超过100亿。2017年达到147.13亿元，同比增长35%。2018年为170.5亿元，同比增长不到16%。袁春选择离开可以被视为未达到既定目标的职业经理人的选择。他的下一个任务是实现洪阳的“1000亿梦想”。
职业经理人可以带着五彩缤纷的祥云而来，但他们的世界仍然没有100%获胜。
(责任编辑:蔡青)
