陈梦瑜的房地产行业在“不炒房”、“稳定性格”的大背景下，2019年仍有许多新的故事和变化。
2019年谈论房地产时，我们应该谈些什么？从政策、市场和企业三个方面入手，《每日经济新闻》今年梳理出10个具有风向标意义的关键词，希望能回顾2019年，看到2020年。
关键词3:空置率
一句话理由:去高端写字楼看海豹。
该组织公布的2019年办公室空缺率有些令人担忧，尤其是在一线城市。例如，北京甲级写字楼市场的空置率达到15.9%，为10年来的最高水平，而深圳的空置率同比上升6.33个百分点，至22.04%(这两个数字来自戴德梁行)。在2018年短暂下降后，上海的空置率再次达到19.3%(数据来自高力国际)。
戴德梁行的报告显示，2019年，全国一线城市的整体办公市场空置率上升，达到10年来的最高水平，目前平均为10%左右。二线城市写字楼的平均空置率甚至更高，平均约为28%。
与此相关的是，办公室租金情况也不乐观。据该中学称，2019年第四季度，一线城市商业区25%的写字楼租金环比上涨，75%环比下跌。二线城市的商业区写字楼租金环比上涨50%，下跌40.9%。
香港也是如此。在世界上最昂贵的办公区域，甲级办公楼的空置率在2019年上升到5.9%(仲量联行的数据)，创下2014年以来的新高。过去两年，高租金赶走了香港证券监督管理委员会(Hong Kong Securities Regulatory Commission)和安永(Ernst & Young)，这两家公司都选择了香港岛较便宜的东太平洋地区。
First Pacific Davis指出，金融和高科技企业仍然是租赁市场的主力军，这些租户更能容忍高租金和租金波动。在许多新兴互联网企业集中的地区，泡沫被挤压，一些以资本为生的企业只能一个接一个地减少办公空间。提取部分或全部租金的情况很常见。
尤其是那些喜欢租用高档写字楼来保持形象的金融企业，P2P行业在过去一年的全面革新真的让他们“断骨”。北京和深圳出现了大量的撤资案例，加上新增供应大幅增加，导致办公室空缺率上升。
以深圳为例。2019年年中，办公楼空置率一度引起公众强烈抗议。然而，深圳的第二产业在一线城市中所占比例最高。随着制造业向服务业的转型，第三产业的比重不断上升，写字楼的需求有望增加。
在目前的背景下，可见的供应压力会迫使业主作出更多租金优惠，甲级写字楼的空置率也会承受更大的压力。最终可能逆转市场表现的新需求也将取决于经济环境的改善。
关键词4:业主维权
一字理由:本届业主大会精彩绝伦。
到2019年底，水泥一搬走，就有一千万栋豪宅被搬走，这将经历了近一年的房屋质量和业主权益保护推到了舆论的顶点。最近的发展是，两大开发商宣布他们将让总承包商退休，并接受退房。
与涉及人员调整和业务变化的重大事件相比，业主的权利保护几乎每天都在发生。仅在2019年12月，据媒体报道，万达、碧桂园、新城、金鹿、新立等众多知名住宅企业遭遇业主权益保护。原因有很多。绿地面积缩小和住房质量不合格是常态。还有许多异国情调的问题，如将“植草砖”作为绿地，“塑料人工湖”等，以及在社区引入“收缩版”的两层机械停车位，以满足停车位分配标准。
今年，当开发商抱怨“房屋质量最差”时，如果没有一些创意，业主权益保护甚至无法吸引公众的注意力。
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一些外来花卉的权利保护已经成为非凡的沟通案例，业主们向开发商的营销部门“致敬”，并超越他们。这些维护权利的艰苦努力已经用尽了业主的困难，以及行业中的各种隐患。
在不同的城市，房屋每天日夜建造，无数的房屋在流通。然而，几乎每个开发商在移交房屋时都会推断出保护自己权利的权利。无论是高周转率、降低标准和分配，还是财政困难，由此产生的住房质量问题都没有理由被忽视。
虽然维权有数千万个理由，但总而言之，如果买方展和卖方展之间的差距不太大，谁愿意为维权付出努力？
关键词5:频道费
一个词的原因:“什么是夜壶？频道费年年支付，今年尤其有争议。用左老板的话来说，“开发商对房地产一直有“腔壶论”。事实上，这个渠道也是开发商的“夜壶”。如果市场不好用，它会在市场好的时候被收回。"
这一波纠纷源于2019年11月8日的一条信息，即"天津市住房和建设委员会召开内部会议，建议改变新房屋中介的佣金点。新房中介的佣金点不得超过二手房的佣金点，调整应在10天内进行”。它像定时炸弹一样进入房地产营销圈。
市场非常大。有太多公司参与新房子的营销。我爱我的家庭，连锁店，贝壳，安居克等等几乎都涉及到新房子的营销。一些开发商的营销人员说，“这个渠道已经成为我们甲方的甲方。现在，一些负责人不得不为客户在中介公司的商店里跑来跑去。”2019年10月，北京亦庄一个著名的商业和住宅项目设定了10%的渠道费率。每卖出500万元的房子，该渠道可以从开发商那里收取高达50万元的佣金，甚至超过了一些新的价格。然而，该项目相关营销总监的回应是“噱头，希望创造轰动效应，只有分阶段措施”。
但是，敢于提出10%的渠道费来给竞争产品施压，这已经成为北京房地产市场现状的一个缩影。毕竟，激烈的市场竞争和“为了安全而陷入困境”是绝对的原则。
理论上，经过一定的发展阶段，渠道可以真正控制话语权。例如，一个渠道公司通常可以在一个地区布局大面积后，在一定程度上控制带来客户的情况，从而形成垄断，这很容易引起同行的不满。在今年的这一轮争端中，类似的事件没有发生。
频道的生存逻辑尽可能简单，“在奖赏之下，必须有一个勇敢的人。”作为开发商和市场之间的游戏，当市场上涨时，没有开发商愿意支付高额的渠道费。市场低迷期是开发商愿意支付高额费用的前提条件。套用世界通信公司董事长陈劲松的话来说，自该渠道推出以来，营销费用已经增加了六倍。
频道和开发者相爱，互相残杀。
关键词6:卷心菜价格
一句话理由:看到低到“令人震惊”的数字是件好事。
今年房地产市场发生了一场被称为“卷心菜价格”的泥石流。一些鲜为人知的小城市几乎是自己搜索的。例如，乳山和鹤岗。
没有“面朝大海，春暖花开”的浪漫，只有“买后后悔”的悲伤。威海乳山以海景房闻名，一些二手房的价格仅为新房价格的一半左右，所有的参访团都成了新房的主要买家。较高楼层的二手房价格甚至比10年前还要低。顶层公寓的单价可以低至1800元/平方米。
在更北的地方，中国东北第四条线上的一个小城市鹤岗变得很受欢迎，因为舟山一名网民的购买过程在网上进行了现场直播。受欢迎的原因是一套房子可以花5万元买。面对鹤岗的房子，大多数人的心情都“难以置信”。一些网民甚至开玩笑说，“碰巧鹤岗的一个同事说他亲戚的房子租了这么久
原因是资源枯竭和人口外流。在房价仍在每平方米数万元甚至10万元的时候，通宵排队抢号的消息层出不穷，这些数字低到“令人震惊”。
“没有必要谈论经济学。出售房屋的前提是有人居住，而有人居住的前提是当地经济能够支持你。如果你连饭都吃不下，房子就是坟墓！”显然，没有人去的地方房价不会高，每个人想去的地方房价也不会低。
(责任编辑:蔡青)
