原标题：主流住宅企业财务报告摘要：业绩增长放缓、现金流压力、净负债率下降
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主流住宅企业2019年度报告和2020季度报告已经披露并完成。新华财经和面包金融的研究人员以2019年售出的前50家房地产企业为样本，剔除未上市公司、部分缺失数据或部分异常数据，分析了42家样本房地产企业(以下简称“样本房地产企业”)在2019年和2020年第一季度的财务业绩和业绩变化。
研究显示，2019年样本住宅企业平均营业收入为1036.47亿元，同比增长21.67%。母亲的平均净利润为107.6亿元，同比增长13.32%。与2018年相比，父母双方的平均收入和净利润增速放缓。
2019年，样本住房企业累计净营运现金流为2440.96亿元，同比下降约40%。债务方面，2019年样本住房企业的计息债务总额为5693.5亿元，同比增长14.26%，但净负债率连续两年下降。
样本房企营收和利润增速放缓 泰禾集团表现最差
数据显示，样本房地产企业2019年实现累计营业收入和净利润分别为43531.8亿元和4519.06亿元。母亲的平均营业收入和净利润分别为1036.47亿元和107.6亿元。
样本住宅企业2019年平均营业收入和净利润分别增长21.67%和13.32%，利润增速低于营业收入增速。与此同时，与2018年相比，母公司的收入和净利润增速明显放缓。
图1:2015年至2019年样本住宅企业的平均年收入和住房拥有量净利润增长率
其中，营业收入超过1000亿元的房地产企业有11家，这些顶级企业的平均增长率为20.44%，接近样本房地产企业的整体水平。然而，归属于母亲的净利润平均增长率仅为10.81%左右，明显低于样本住房企业的整体水平。值得一提的是，2019年中国恒大的收入增长率为2.44%，母公司净利润下降了53.78%，这在很大程度上减缓了龙头房企的整体业绩增长。
在样本住宅企业中，太和集团表现最差，收入同比下降23.36%，归属于母公司的净利润同比下降67.62%。至于利润大幅下降，该公司表示，主要原因是“合并项目减少、交付和盈利项目减少、毛利率下降以及投资性房地产公允价值升值低于预期”。
值得注意的是，自2020年以来，住房企业的建设和销售受到了新的皇冠肺炎疫情的显著影响。根据样本住宅企业2020年第一季度披露的财务数据，平均收入同比增长1.4%，归属于母亲的平均净利润同比下降21.81%。
房企现金流受疫情影响有所承压
数据显示，样本住房企业2019年净营业现金流入为2440.96亿元，明显低于2018年的4215.32亿元。
图2:2015年至2019年样本住宅企业的净经营现金流
中国恒大、华夏幸福和富力地产2019年净营运现金流出量最大，分别为673.57亿元、318.19亿元和241.45亿元，其中华夏幸福2019年第四季度净营运现金流量为正。万科、新城控股和保利地产当年分别实现营业现金净流入456.87亿元、435.8亿元和391.55亿元。
2020年第一季度，已披露财务业绩的样本住房企业产生净经营现金流出1221.8亿元，比2019年同期的902.8亿元增加300多亿元。
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样本住房企业截至2019年的生息债务(总负债-无息流动负债-无息非流动负债)为5693.5亿元，较2018年的4987.82亿元增长14.26%。
图3:2015-2019年样本住房企业计息债务金额
增长最快的生息债券是中国奥林匹克公园，同比增长超过60%。根据财务结果，中国奥林匹克公园流动负债中的银行及其他贷款从2018年的192.61亿元增加到2019年的338.09亿元，同期非流动负债中的银行及其他贷款从214.9亿元增加到351.52亿元。
建发国际集团是另一家生息债务增长超过50%的房地产公司。研究发现，公司计息债务的增长主要是由于间接控股公司贷款和非流动债务计息贷款的急剧增长。其中，间接控股公司贷款从2018年的160.82亿元增加到2019年的230.82亿元；非流动负债计息贷款增加一倍多，从67.95亿元增加到139.8亿元。
根据风净负债比率(计息债务减去现金和现金等价物除以所有者权益)的计算标准，样本住房企业2017年至2019年的平均净负债比率分别为129.71%、119.52%和107.4%，连续两年下降。
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