原标题：增加收入不增加利润，符合景泰富集团(01813)财产分割的“不意愿”
自2019年以来，中型房地产股票因其上涨空间大、增长速度快而受到资本基金的青睐。例如，中国的奥林匹克公园(03883)，去年首次增加，刚刚超过1000亿元。然而，自今年以来，国内房地产行业一直处于压力之下，个股从去年的高点下跌。到目前为止，从今年年初开始，只有不到10只内部住房股票上涨。
智通金融应用注意到，和晶泰富集团(01813)去年累计增长了72.71%。目前，其股价仍强于大多数国内股票，但涨幅较弱。事实上，许多投资者的内心可能与和景泰富是矛盾的。
增加收入，但不增加利润。
何景泰的财富规模并不大。2019年的合同销售额只有861亿英镑，但增长确实很快。去年，合同销售额同比增长31.5%，总收入249.56亿元，同比增长233.8%。归属于公司所有者的利润为98.06亿元，同比增长143%。在“不炒房”政策的总基调下，房地产行业普遍放缓，而何景泰财富的双增长尤为突出。
然而，和景泰富的增长主要是受销量的推动，而平均售价却大幅下跌。根据财务报告，交付总建筑面积从2018年的40万平方米增加到2019年的177万平方米，同比增长3.4倍，平均销售价格从每平方米15137元下降到12851元，同比下降15.1%。该公司表示，这是由于城市之间交付的组合和产品组合的变化。
就盈利能力而言，毛利率为31.5%，为上市以来的最低水平，净利率为40.3%，同比下降15个百分点，但仍处于行业内较高水平。在限价令和土地成本不断上涨的环境下，不仅和景泰富裕，其他住宅企业的利润率也在不断缩小。预计行业整体毛利率未来将继续面临下行压力。
值得一提的是，何景泰富的净利润翻了一番，部分原因是投资物业公允价值的净收入大幅增加。根据财务报告，2019年投资性房地产的净公允价值收入同比增长116.75%，达到37.16亿元，约占当期税前利润的27%。对于这一巨大的变化，该公司表示，“这主要与各个地区的一些可出租的商业地产有关”。
据了解，2019年将有两个购物中心开业，目前已有八个购物中心开业。它们位于广州、北京、上海、成都、苏州和佛山，营业面积70万平方米。2020年，在已经开业的成都油坊旁边，将有三个新项目开业：成都莫方——、成都酒吧街U8和成都W酒店。
如果不考虑公允价值的变化，实际营业利润增长与去年收入增长之间的差距将会更大。虽然物业重估令去年的利润更具“吸引力”，但也为今年的利润埋下了隐患，因为当市值租金或资本化率下降时，投资物业的公允价值将大幅下降。今年，受公共卫生事件的影响，商铺空置率将会上升，租金下行压力将会很大，预计合肥景泰富的投资性房地产也会受到影响。然而，这一“缺陷”暂时被45%的高增长率和股息支付率所掩盖。
以第一线和第二线为重点，增长率高于行业增长率。
2020年是和景泰力争1000亿元的一年。该公司设定了1033亿元的销售目标，相当于去年实际销售额的20%左右，高于大多数住宅企业的增长率。
高生长的力量来自充足的土壤储存。到2020年，XFX的总销售额将达到1700亿元。按区域，广东、香港、澳门和海湾地区a
在老年装修方面，公司在广州有20多个老年装修项目，实用建筑面积超过1300万平方米，预计2021年开始销售。
河静台富人的相对优势在于，主要分布在广东、香港、澳门及海湾地区和长江三角洲地区，集中在一、二线城市，这些城市在经济基础、市场资源和人口基础方面都有优势，购房需求相对较强。
房地产拆分成股价催化剂，杠杆仍需警惕
支持霍普韦尔股价的另一个预期是该房产的分割。据媒体报道，合和计划剥离其物业管理公司，在香港上市，为其首次公开募股筹集逾2亿美元。
据了解，合景泰富旗下的物业管理公司为广州宁军物业管理有限公司，成立于2004年，在中国指数研究院发布的《2019中国物业服务百强企业名单》中排名第18位。
2019年，物业管理业务表现强劲，收入同比增长79.3%，达到10.14亿元，成为除物业发展以外的业绩增长主要驱动力。该公司房地产业务首席执行官兼执行董事蔡表示：“去年，物业管理项目数量增长迅速，主要表现在物业管理和商业及写字楼交付量的增加。这部分管理费收入相对较大，对公司的财产收入有很大帮助。”
自今年以来，香港物业管理行业去年继续保持强劲势头，因其轻资产、稳定的现金流和非周期性特征，成为资本对冲的避风港。已申请上市或计划分拆上市的房地产公司纷纷上市，合景泰财富拥有的房产自然被纳入市场预期。野村指出，物业管理的潜在剥离将成为和景福股价的重要催化剂。
此外，应该注意的是，在行业普遍去杠杆化的环境下，和景泰富的负债比率正在上升。2019年，该公司的净负债率为75.4%，比2018年上升了9个百分点。计息负债增加主要是短期银行贷款。
4月7日，S&P确认了合金福“B”长期发行人的信用评级，并维持其“负面”展望。该公司还认为，由于收入确认可能进一步下降以及持续积极的土地收购策略，合景富集团的杠杆率在未来12个月可能不会显著提高。如果S&P不能保持良好的盈利能力和收入增长，或者如果其债务继续大幅增长，流动性减弱，它可能会下调和景泰富的评级。
