原标题:大唐房地产首次公开募股悬疑
乐居财经魏伟来自北京
像大唐房地产标识一样，黄Xi戴着“脸谱”。
一个多月前，她向香港证券交易所提交了一份招股说明书。十年前，大唐奋力跻身榜单，但以失败告终。
股东的众多变化和许多奇怪的故事让公司的故事继续下去。
要成功进入资本市场，最好的故事是一份漂亮的财务报表。
大唐房地产曾经负债累累。2016年至2018年，净负债率连续三年超过400%，分别为1085.3%、1087.9%和408.8%。2019年上半年，这一比例突然降至185.6%。
这是一个完美的“瘦身”计划。黄Xi给大唐什么？
净负债比过山车之谜
招股说明书显示，大唐房地产2016年、2017年、2018年和2019年上半年的营业收入分别为20.76亿元、40.19亿元、54.96亿元和25.26亿元，年均复合增长率为38.03%。相应净利润分别为1.29亿元、4.13亿元、5.88亿元和3.69亿元，年均复合增长率为65.8%。公司毛利率分别为18.4%、24.0%、27.8%、15.9%和37.5%。
2017年是大唐房地产突破性发展的一年，销售额首次突破100亿。高速发展的背后，离不开大量资金的杠杆作用。报告期内，大唐房地产的净负债率分别为1085.3%、1087.9%和408.8%。今年上半年，这一比例突然降至185.6%。
为什么净负债率突然下降？招股说明书中的这一描述主要是由于2017年至2019年上半年留存收益持续增加，以及本公司股东于2019年上半年注资增加。
忠良在2019年成功上市，也经历了一波债务减免浪潮，两年内净负债率从1790%降至58%。2016年，房地产上市公司德信中国的净负债率达到435.2%，2018年降至192.6%。
然而，大唐房地产的债务持续增长。招股说明书显示，2016年至2019年上半年的流动负债分别为146.6亿元、175.9亿元、239.5亿元和242.3亿元。借款总额保持高位，创历史新高，分别达到54.5亿元、91.4亿元、84.6亿元和76亿元。
2016年至2019年6月底，大唐房地产权益总额分别为3.9亿元、6.5亿元、14.1亿元和22.9亿元，2019年6月底权益同比增长63.06%。股东注资增加了股本总额，降低了净负债率。这也是为了提前准备名单。
短期负债现金比率接近1
截至2019年6月底，大唐房地产贷款总额达到75.98亿元。一年内国内需求借款达到17.29亿元，一两年内国内需求借款达到31.69亿元，同期现金及现金等价物仅为19.42亿元，与待偿还债务相比资金缺口较大。
从现金流量来看，大唐房地产经营活动的净现金流量在2018年开始由负变正。2018年和2019年上半年，经营活动现金流量分别为20.53亿元和29.50亿元，投资活动现金流量为负。从目前的比率指数来看，大唐房地产自2016年以来一直保持相对稳定的水平，分别为1.1、1.3和1.2，但偿付能力略显不足。
招股说明书显示，截至2019年6月30日，其银行及其他贷款的加权平均利率分别为6.88%、9.66%和8.25%。至于利率下降，招股说明书解释说:“银行及其他贷款加权平均利率整体下降，主要是由于利率较低的银行贷款增加，以及利率较高的信托融资安排减少。”
大唐房地产主要依靠银行、信托和资产管理机构融资。招股说明书披露了11项信托融资，主要由项目公司的所有股份担保，利率从8.8%到14%不等。一般来说，大唐房地产的融资利率高于行业平均水平，融资成本也较高。
大唐的主要目的是为东亚筹集资金
离千亿有多远？
招股说明书显示，大唐房地产已经规划了近10个城市，包括厦门、泉州和漳州，其中南宁、漳州和天津最为集中。截至2019年9月底，三个城市的土地储备分别占10%、28.2%和16.7%，总量超过土地储备总量的一半。在此期间，贡献分别占物业销售总收入的76%、98.9%和98.8%，是大唐房地产收入的主要来源。如果项目过于集中，当区域政策收紧时，其抵御风险的能力将被削弱。
报告期内，大唐房地产违规事件频发。六家项目公司因无证施工被罚款，四家开工项目因不符合相关规定被罚款，两个项目因未完成竣工手续交付物业被罚款，三个项目因不符合广告法律法规被罚款。
大唐房地产的目标是达到1000亿元，这需要稳定的资金流来支持其运营。以目前的形式来看，情况并不乐观。2016年，大唐的房地产销售额达到86.1亿元。2017年销售额突破100亿元，2018年达到340亿元，年复合增长率为53.04%，进入住宅企业百强。
(责任编辑:马·先轸)
