放弃公开市场的高地价，放弃高价格波动风险的三线、四线城市布局，高度重视融创产品和品牌力度，坚决去杠杆化、减负，但针对当前形势加强人才储备。除了外界广为人知的勇气，孙宏斌现在对“知进退”知道得更多了。
1最近，在专访被称为“房地产服务员”的易居中国创始人周信时，一些房地产媒体要求他提名三位在过去40年改革开放中推动中国房地产业发展的最重要人物。周信提名中国房地产协会主席刘志峰，中国房地产改革的灵魂。提名二手房领域的领军人物、家居链接创始人左晖；它还提名了房地产公司融创中国的创始人孙宏斌。选择刘志峰和左晖还是很容易理解的，但是周信对孙宏斌的选择有些出人意料，因为在房地产领域，除了孙宏斌之外，还有太多像王石、王健林和许嘉荫这样年纪较大、成绩更突出的优秀企业家。但是易居中国的创始人周信解释说，“孙宏斌是中国企业家中唯一一个打胜仗却打不过他们的人。”与万科和恒大不同，融创的崛起在于，在中国房地产业走过快速发展的黄金时代后，孙宏斌仍然引领融创腾飞。融创中国2010年首次在香港上市时，在房地产行业销售排名中仍处于第40位，2011年升至第18位，2012年升至第12位，2014年升至第10位，2016年升至第7位，2017年升至第4位。从一个40岁以外的中小型房地产开发商到周信著名企业家，在改革开放促进中国房地产业发展的40年中，孙宏斌在短短10多年时间里完成了反击。孙宏斌到底依靠什么？2谈到融创，很多人认为融创在过去十年的快速发展与其创始人孙宏斌有着密切的联系，孙宏斌过去敢于快速扩张。然而，仔细研究表明，这实际上是孙宏斌和顺安最大的误解。荣创的核心特征不是激进，而是“知进退”。它决心在需要的时候取得进展，在需要谨慎的时候保持稳定，这是业外人士很少知道的。2018年8月30日，融创中国(01918.HK)发布了2018年上半年财务报告，结果令人满意。财务结果显示，融创2018年上半年营业收入为465.8亿元，同比增长215.3%。母公司净利润达到63.6亿元，同比增长389.3%。然而，由于房地产行业特殊的预售模式，融创中国2018年收入和利润大幅上升，这实际上是2015年、2016年和2017年的销售业绩。2018年上半年，反映融创中国本财年实际业绩的合同销售额为1915.3亿元，同比仅增长76%。此外，融创中国在2018年上半年放缓了土地收购的步伐。2018年前8个月，收购土地建筑面积2920万平方米，股权建筑面积1545万平方米，总成本仅为3620元/平方米，进一步降低了土地储备成本。可比数据显示，荣创2017年新增土地储备约6764.2万平方米，其中上半年收购3023万平方米。除上述数据外，更值得注意的是，截至2018年6月30日，融创中国账面现金总额为874亿元，与2017年底相比，净计息负债减少近95亿元，净计息负债减少9.5个百分点。融创中国董事会秘书兼副主席高希在今年上半年关于融创中国经营状况的报告中总结道:“应该上涨的一切都上涨了，应该下跌的一切都下跌了。”我们可以从2018年上半年的财务报告数据中看到一些线索。融创中国在2018年没有实施预期的大规模扩张战略，但实施了更稳定的业务战略。在2018年上半年的演出大会上，孙宏斌和王梦德提到了几个关键词，比如” 2016年10月，房地产市场充满了相对乐观的情绪，但孙宏斌敏锐地判断，政府的宏观调控将变得越来越严厉，这可能会改变消费者的购买预期。因此，从2016年10月到现在近两年，融创中国始终采取审慎的征地策略，坚决放弃公开市场上的征地，采取收购和收购的形式进行土地储备。这是因为2016年和2017年公开市场上的土地价格已经非常昂贵。如果房地产企业以政府价格限制出售，它们必然会遭受损失。根据孙宏斌的判断，2016年和2017年在公开市场上征地的企业很难赚钱。
荣创放弃在公开市场高价收购土地的策略，通过投资和兼并收购土地储备，在兼并市场积累了良好的声誉和经验。准确的判断、快速的决策和成功的并购正成为荣创在房地产市场的差异化竞争优势。
当碧桂园、恒大等房地产巨头纷纷向三、四级城市布局扩张时，孙宏斌认为，在政府宏观调控的背景下，三、四级城市的房地产市场价格波动风险远大于一、二级城市，因此融创中国选择坚持一、二级城市作为防范风险的战略措施。截至2018年8月中旬，融创中国土地储备总量为2.31亿平方米，总价值为3.29万亿元，其中92%以上位于一级、二级和一级城市，大大降低了融创中国在政府房价控制下的市场风险。
孙宏斌除了克制和关注一线和二线核心城市的布局外，还清楚地认识到，通过精细化经营创造的产品实力和品牌实力是企业的核心竞争力，也是企业最稳定、最持久的现金流来源。继绿城之后，荣创在产品创造方面是中国最具创意的房地产企业，也是业界公认的最佳产品。
孙宏斌曾引用两个指标来衡量良好的产品性能:“第一个是看你们社区有多少房地产开发和商业建筑，第二个是看有多少同行在学习”。据统计，中国每个城市都有数千名开发商前来学习荣创的基准项目。如果每个城市的开发商都想买房，首选往往是容创。
随着差异化战略的实施，融创中国的现金流和债务管理极其健康。尽管收购万达吕雯项目花费了400亿元现金，2017年贷款超过400亿元，融创中国的资产负债率还是下降了。
在房地产行业，有一个指标孙宏斌非常重视，那就是负债销售比率，即一个企业的销售额除以负债额。如果债务销售比大于1，企业基本健康，容创的债务销售比目前控制在1:1.5-1:2之间。
孙宏斌曾经在他的个人微博上写道，“我们因为现金流而失败。我们知道现金流的重要性，重视现金流，把公司安全放在第一位。第二，我们知道如何前进和后退，没有人比我们更果断地放弃。”
至于未来两三年的发展方向，孙宏斌已经明确表示，将“多看少动”、“聚焦一线、二线核心城市”、“等待更好的机遇”，并将继续推动企业去杠杆化、降低负债率、增加净利润和净资产。
荣创在人才储备方面不断进取，同时在征地和城市扩张方面保持稳定。尽管许多房地产公司都在裁员，但融创中国正在逆势而上，在其2018年创新计划中招募1200名优秀的大学毕业生，为进一步发展做准备。
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万科、碧桂园、恒大和荣创目前被公认为中国住宅房地产领域四大最具竞争力的企业。他们的创始人也是中国最有才华和最杰出的企业家。中国住宅房地产领域未来的销售冠军肯定会在这四家企业中轮换。
至于年龄，孙宏斌生于1963年，比1951年的王石、1955年的杨国强和1958年的许家印年轻得多。然而，孙宏斌在经验、勇气、洞察力和潜力方面绝不逊于这些哥哥。
放弃公开市场高价征地，放弃市场风险较大的三线、四线城市布局，高度重视苏南产品力和品牌力的打造，坚决去杠杆化、减负，反潮流加强人才储备
