原标题:深圳土地年报:卖地近700亿，土地王刷新，“国家队”成为最大赢家
过去一年，深圳的土地市场如过山车，情绪积累达到顶峰后，情绪低落
在土地稀缺的深圳，住宅用地供应长期供不应求。多年来，许多开发商一直饱受土地短缺之苦。即使“面粉比面包贵”，许多人还是愿意为之奋斗。
2019年是过去三年深圳住宅用地供应的高峰期。据统计，今年深圳共推出13处住宅用地，覆盖全市，创下住宅用地供应三年来的纪录。对于开发商来说，这应该是一个补充头寸的难得机会。每一块土地都值得为之奋斗。毕竟，米饭是第一个放进锅里的东西。
但事实上，情况并非如此。在13套房子中，有一套是因为没有人出价而被卖掉的，还有三套是以底价出售的。市场预测繁荣并没有持续一整年。年底的两次土地拍卖冷清。只有“国家队”敢于在寒风中微笑着填补市场的空缺。很难看到私营企业在现场举牌。
深圳的土地市场经历了过山车，情绪积累达到顶峰后暴跌。
龙华出地王，“双限双竞”给土拍降温
回顾今年深圳的土地市场，我们会发现深圳已经打开了供应大门，同时推出了三个完全不同的土地拍卖。
今年6月，被业界誉为“史诗土壤电影”的场景挤满了人。所有五块地都无一例外地达到了最高限价。其中，龙光以65.85亿元赢得龙华智敏地块，建设36700平方米的人才房，可售楼面价格约67000元/平方米，打破金茂电力建设协会2016年创下的56800元/平方米的纪录，成为龙华区新的“单价楼面王”。
相应地，11月的“十亿地球节拍”遭遇了意想不到的寒冷，现场的参与者对此兴趣不大。在售出的六块地皮中，彭山坑子地块由于缺乏竞标仍被出售。没有一个地块最终达到最高限价。12月底，尽管桂湾家园是整个前海地区仅有的4块住宅用地，开发商还是保持了冷静，并以4000万元的价格停止了开发。
广东省住房政策研究中心首席研究员李鱼枷12月26日向时代财经指出，形势的变化与招标规则的变化直接相关。
在年底的两次土地拍卖中，采用了“双重竞争、双重限制”的拍卖方式，限制了卖价和底价、竞价和人才住房面积。“在双重限制和双重竞争模式下，开发商可以从30%可以自由定价的非普通商品房中获利。事实上，这种方式对开发人员构成了巨大的挑战。”
以龙华智敏地块为例，该地块在11月的拍卖中获得了最高关注。根据公告，该地块后期价格限制在71400元/平方米。然而，本次交易中销售的建筑面积价格已达到45，800元/平方米。考虑到建筑安装成本、财务成本、税费等一系列费用，后面的利润率非常有限。
高昂的土地收购成本、对人才住房面积的严格要求以及极低的利润率导致许多开发商选择直接放弃参与。即使是参与的房地产公司，报价也是谨慎的，招牌基本上是在主人报价三次并用锤子成交的时候展示的。
事实上，这并不是深圳第一次采用这种方法。早在2016年12月，深圳就已经采取了“双重限制、双重竞争”的征地模式，成功卖出了两块地块。两年后，第一个“双重限制和双重竞争”项目——平山郊野公园凤凰国际住宅向市场开放。引进住宅建筑348套，均价约30，600元/平方米，半天劣化率约57%。
yi ju研究所智库中心的研究主任严跃进认为，深圳又一次成为了洛杉矶
宅地供应创3年新高，“国家队”是绝对主力
然而，与前几年不同的是，今年的住宅用地销售很少，因为它的面积和数量都很大。据统计，今年深圳共售出12处住宅用地，总价值397.9亿元，土地面积44.59万平方米。
2018年和2017年，分别为2121，000平方米和667，700平方米，均不超过2019年的居住用地供应面积。与此同时，2018年出售的11块住宅用地中，7块是定向出售给人才置业集团的完全自有租赁土地，而实际出售面积为84，800平方米的只有4块。
深圳近3年住宅用地流转一览表:时代财经
不难发现，深圳两年来住宅用地供应不足，这也导致深圳存量不足。根据深圳中原研究中心的数据，截至2019年11月，深圳新房存量为267.8万平方米，可在不到9个月内消化。李鱼枷说:“事实上，深圳近年来基本上没有提供什么土地，这直接导致了今年年底市场需求的大幅反弹。”他补充说，如果现在没有土地，房价反弹的压力将会更大。
他认为，住宅用地大规模供应背后的根本原因是，深圳作为一个被探索为长期机制的城市，必须将其房地产监管转移到供应方，并通过供应方的大规模增加来解决未来潜在的需求爆炸。
虽然今年宅基地的供应量大幅增加，但深圳的土地拍卖市场也呈现出另一个特点。据统计，今年售出的12块住宅小区中，除龙光地产外，私营企业获得了收益，其余11块为国有中央企业和国有企业赢得。“国家队”已经成为最大的赢家。
2019年深圳市成功出售住宅用地一览表:时代财经
在这方面，是行业下行趋势和融资紧张造成的。自2019年以来，随着中国保监会发布“23号文件”，国家加强了对房地产信托、境内外债券发行、资产支持证券等的监管。下半年，导致房地产企业资金状况不佳。
“缺钱”已经成为这个行业的主题。开发商手中的剩余粮食有限，尤其是私营企业。在这种情况下，国有企业在融资成本和融资渠道上都更具优势，显然可以利用更多的资金获得土地。
另一方面，与民营企业不同，对于国有企业来说，深圳是社会主义的领先示范区，国有企业也有支持深圳建设的政治任务。国有企业即使不盈利或不盈利，也会选择从外地收回土地，以推动土地开发和区域发展，并与周边地区相连李鱼枷指出。
