原标题:旧住宅区改造多资金支持(金融视角与政策共同推进“双升级”；(2)
数据源:住房和建设部
测绘:沈依灵
旧住宅区改造不仅能改善民生，还能稳定投资，促进消费
吴德利，浙江省温州市瑞安市居民，经营模具制造业务。多年来，他和他的妻儿一直住在姜妍新村一栋49平方米的小房子里。今天，他在装修后住在一栋75平方米的“新房子”里。
“不仅房子宽敞漂亮，社区还建了一个新的休闲广场，方便步行和健身。现在他们过着舒适、安逸和幸福的生活。”吴德利表示，这些变化得益于姜妍新村危房改造项目。
姜妍新村建于20世纪80年代初，有653户人家。这所房子年久失修，周围环境也不好。为此，当地政府率先启动了长江沿岸新农村建筑的立面改造、拆除和施工改造。改造的建设成本主要来自居民自筹。
居民们正在为建设做准备。钱从哪里来？“瑞安农业商业银行给了我239，000元的住房改造信贷，为期5年，月回报超过5，000元。负担不太重。重要的是尽快改善住房条件。”吴德利说道。
姜妍新村改造按照市场化原则引入金融机构，解决了改造资金来源问题。据了解，瑞安农业商业银行已向姜妍新村改造项目的居民发放了约2亿元的贷款，单户最高贷款额为30万元。居民以自己的名义向银行申请信贷。贷款期限为5年，他们可以分期偿还和支付利息。为了支持家庭装修，一些家庭的最高贷款限额提高到50万元。
发放住房装修无担保信贷，银行的积极性不高？
"目前，此类贷款的月平均利率为4.95‰，年化利率约为6%，与普通贷款利率大致相同。"瑞安农业商业银行副行长周琴表示，风险相对可控。“在贷款之前，街道办事处和村经济合作社可以帮助提供申请贷款家庭的相关信息，以便我们能够全面了解客户的真实情况。贷款后，它们还可以帮助我们从贷款人那里收回贷款，并确保信贷资金的使用和安全。到目前为止，姜妍新村危房改造贷款没有拖欠。”
中央经济工作会议建议增加城市贫民的住房保障，加强城市更新和现有住房升级，搞好旧城区改造，大力发展出租住房。2017年，全国15个城市将开展旧住宅区改造试点工作。目前，越来越多的城市开始推进相关工作。
”从需求方面来看，推进旧住宅区改造有利于突破限制消费潜力释放的壁垒，进一步促进消费。从短期来看，家庭升级改造可以直接带动家庭和装修消费等。从长远来看，提升和改善公共服务设施，如社区卫生保健、文化、家政和便利市场，可以帮助居民提升消费水平。”中央财经大学副教授陈端表示，“从供给方面来看，旧住宅区的改造包括水、电、光纤等配套设施的改造，垃圾分类设施、住宅道路、停车场的建设以及电梯的安装等。可以有效带动上下游产业。旧住宅区的改造需要大量的资金投入，疏通资金渠道尤为重要。”
目前，旧住宅小区的改造采用“res
“目前，旧住宅区改造采用‘居民给予一点，社会支持一点，财政补贴一点’的方式筹集改造资金。财政资金主要用于公共基础设施建设和环境改善。特许经营单位资金主要用于特许经营单位供水、供电、供热、供气等项目的改造。居民自筹资金主要用于屋顶、走廊、单位门卫等建筑物的改造和电梯的自愿安装。法国兴业经济研究咨询有限公司宏观分析师张文达表示。
”关键在于探索一种能够利用更多社会资本的转型模式。张文达表示，旧住宅区改造成本、未来运营成本、城市和社区公共服务成本等资金需求较大，而投资周期长，利润率相对较小，社会资本参与积极性不高因此，有必要积极创新旧城居住区改造投融资机制，通过市场化扩大参与者的利润空间，提高投资收益，增强旧城居住区改造对社会资本的吸引力。“张文达说引入社会基金可以借鉴两种模式。”对于一些具有历史细节和文化旅游发展潜力的老街，可以最大限度地保护和修复古建筑，通过引入文化创作和住宿等文化旅游形式，创造文化旅游热点，通过经营权转让等方式为社会投资者提供利润空间。虽然对一些没有特色文化资源的社区进行大规模商业改造很困难，但他们也可以通过激活社区闲置资源、引入连锁超市、为老年人、托儿所和幼儿园提供服务等方式发展社区服务，从而获得租金等收入。这不仅可以为投资经营者获得合理的投资回报，而且有助于不断加强社区治理，确保改造后的社区美观舒适。“
采取更多措施，引导更多社会资本改造旧住宅区。
引导社会资本改造旧住宅区需要政策和创新机制的协同努力，以吸引各方资金参与“合唱团”的形成。
“银行信贷资金的作用应该进一步发展。“光大银行平湖支行行长杨丽君认为，银行贷款支持旧住宅区等民生建设领域的重建，不仅需要金融机构根据民生项目的特点创新金融产品，还需要相关部门完善考核激励机制，引导金融机构加大对旧住宅区等领域重建的支持力度。
社区居民也是旧住宅区改造的重要力量。目前，社区居民的资金主要用于自愿安装电梯等。部分住宅区居民的参与热情因缴费金额高而受到影响。在这方面，我们可以创新参与资本投资的方式，减轻居民直接支出的压力。”目前，已经有一些经验可供借鉴。上海宝山区推出了“无息抵押贷款支付”模式。电梯设计、建造、维护和配件由电梯公司出资。该公司可以通过居民无息按揭还款和电梯广告业务收回成本。北京和南京的一些住宅区采用月租或年租方式，减轻了居民的经济负担，增加了居民参与旧住宅区改造的积极性。”张文达说。
中国社会科学院国家金融与发展实验室副主任曾刚认为，应通过深化管理服务改革，进一步增强社会资本对旧住宅区改造等民生领域投资的信心和实力。
“相关部门的协调与合作
“此外，由于项目运营期较长，我们制定了合理的项目运营期价格调整机制，根据消费者价格指数等因素及时调整运营服务费，确保社会资本获得合理、长期、稳定的收入。”张正隆说。
《人民日报》(2020年1月20日，第18版)
